La reciente aprobación del acuerdo de reorganización judicial de Hacienda Santa Martina, sociedad inmobiliaria vinculada al club de golf del sector oriente de Santiago, marca un hito relevante en materia de reestructuración financiera bajo el marco concursal chileno. Este desenlace se produce tras una fase inicial de alta conflictividad judicial, en la que el principal acreedor financiero impulsó incluso la liquidación de la compañía.

En diciembre de 2024, el Banco Internacional, acreedor mayoritario y vinculado al sector construcción, solicitó formalmente el inicio de un procedimiento concursal de liquidación, argumentando el incumplimiento de múltiples obligaciones financieras documentadas en títulos ejecutivos vencidos. Según lo expuesto en sede judicial, la inmobiliaria habría cesado en el pago de obligaciones propias de su giro, configurando —a juicio del banco— los presupuestos legales para la liquidación forzosa.

A diferencia de escenarios habituales en procesos de estrés financiero, el plan finalmente aprobado no contempla la venta de activos ni la cesión del control accionario, optando por una solución de continuidad basada en acuerdos de pago, quitas relevantes y reprogramación de obligaciones bancarias. Este tipo de diseño responde a una lógica cada vez más visible en procesos de reorganización complejos: preservar el activo estratégico, asegurar la viabilidad operacional de largo plazo y minimizar la destrucción de valor asociada a liquidaciones forzadas o cambios abruptos de control.

Cómo la estructura del pasivo condicionó la reorganización

Según los antecedentes del proceso, la compañía declaró pasivos superiores a los $47.900 millones, los que se reducen a aproximadamente $30.800 millones al excluir obligaciones con partes relacionadas. Dentro de esta estructura, el Banco Internacional concentra más del 80% del pasivo financiero relevante, con acreencias que superan los $23.300 millones, las cuales dieron origen, en una etapa preliminar, a la solicitud de liquidación judicial.

Desde la perspectiva jurídica, el banco fundamentó su acción en la existencia de ocho títulos ejecutivos vencidos, cuyas obligaciones —según lo planteado— serían líquidas, exigibles y no prescritas. Este antecedente resulta clave para comprender la presión financiera que enfrentaba la compañía y el punto de partida del proceso concursal.

Le siguen en la estructura de acreedores Primus Capital y la Tesorería General de la República, cada uno con participaciones significativamente menores, lo que refuerza la alta concentración del riesgo financiero en un número reducido de actores.

Esta concentración resulta clave para entender la viabilidad del acuerdo: la alineación del principal acreedor financiero permite estructurar un plan con condonaciones significativas, pagos escalonados y cláusulas de remisión condicionadas al cumplimiento, elementos que difícilmente prosperan en escenarios con mayor atomización de acreedores.

Condiciones económicas del acuerdo: quitas, plazos y pagos condicionados

El acuerdo aprobado establece el pago de solo el 35% de las acreencias garantizadas con hipoteca, lo que implica una condonación efectiva del 65% de la deuda, aplicable a los principales acreedores financieros. Este resultado contrasta con el escenario inicial de liquidación, donde las expectativas de recuperación habrían sido sustancialmente menores y sujetas a largos plazos de realización de activos.

En el caso del Banco Internacional —acreedor que originalmente impulsó la liquidación—, el esquema considera:

• Un pago inicial significativo, exigible una vez que el acuerdo queda firme.
• Desembolsos programados entre 2026 y 2030, diseñados para acompasar el servicio de la deuda con la capacidad real de generación de flujos.
• Una cuota final de alto monto, cuya exigibilidad queda expresamente condicionada al cumplimiento íntegro del plan. En caso de cumplimiento, dicha cuota es remitida, operando como un mecanismo de incentivo económico y disciplinario.

Desde una lectura técnica, esta arquitectura contractual refleja un cambio relevante en la estrategia del acreedor mayoritario: desde una lógica de ejecución y liquidación, hacia un enfoque de maximización de recuperación vía continuidad operacional.

Este tipo de estructura refleja una tendencia clara en reorganizaciones complejas: los acreedores priorizan maximizar la probabilidad de cumplimiento efectivo por sobre la recuperación nominal total del crédito.

Lectura económica: continuidad, valor del activo y riesgo sistémico

Desde una perspectiva económica, el acuerdo evita una liquidación que probablemente habría significado destrucción de valor del activo inmobiliario, largos procesos de realización y recuperaciones inciertas para los acreedores. La decisión de no vender acciones ni activos estratégicos sugiere que el valor económico del proyecto es mayor bajo continuidad que bajo escenarios de salida forzada.

Asimismo, el caso evidencia cómo los procesos de reorganización judicial bien diseñados permiten internalizar el riesgo sistémico, repartiendo pérdidas entre acreedores financieros de manera ordenada, sin trasladar el impacto a terceros, trabajadores o al entorno económico inmediato.

Implicancias para el mercado inmobiliario y financiero

La reorganización de Hacienda Santa Martina entrega señales relevantes al mercado:

• Confirma que la reorganización judicial sigue siendo una herramienta eficaz para empresas con activos de largo plazo y flujos proyectables.
• Refuerza el rol de los bancos como agentes activos en la reestructuración, dispuestos a aceptar quitas significativas cuando el plan es creíble.
• Marca un precedente en cuanto a estructuras de pago condicionadas, cada vez más utilizadas para alinear incentivos entre deudores y acreedores.

Reflexión final: de la amenaza de liquidación a una reorganización estructurada

El caso de Hacienda Santa Martina ilustra con claridad la evolución típica de conflictos financieros complejos: una fase inicial de judicialización dura, marcada por solicitudes de liquidación y ejecución de títulos, seguida de un proceso de negociación concursal que reconoce que la preservación del valor bajo continuidad resulta económicamente superior.

La intervención de asesores especializados en reorganización judicial y reestructuración financiera permitió reconducir el conflicto hacia un acuerdo que distribuye pérdidas de forma ordenada, alinea incentivos y reduce los riesgos sistémicos asociados a una quiebra forzosa.

Para empresas con activos intensivos en capital, flujos de largo plazo y alta concentración de deuda, este caso refuerza una idea central: la reorganización judicial no es un signo de fracaso, sino una herramienta estratégica de gestión financiera avanzada.

En Reset Chile, asesoramos a empresas, acreedores e inversionistas en procesos de reorganización judicial, negociación con bancos, análisis de pasivos y diseño de planes de continuidad, integrando lectura legal, financiera y económica.

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